W dzisiejszych czasach najem mieszkania jest niezwykle atrakcyjną formą wejścia w posiadanie własnego lokum. Wynajmujący i najemcy wchodzą w stosunek umowny często nie zdając sobie sprawy z gwarancji prawnych, jakie przyznaje im ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby bezpiecznie i skutecznie wynająć mieszkanie – i nie dać się nabrać, należy przestrzegać kilku podstawowych reguł i znać swoje prawa. Dotyczy to zarówno właściciela, jak i potencjalnego najemcy.

Bardzo istotną kwestią jest treść podpisywanej umowy najmu, określa ona bowiem prawa i obowiązki najemcy – ważne jest więc jej dokładne przeczytanie w celu zmiany niejasnych lub niekorzystnych zapisów. W umowie występują dwie strony: wynajmujący – to osoba, która jest (zwykle) właścicielem lokalu, oraz najemca – ten, kto używa lokalu. W dokumencie powinien być także wskazany numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego; zdarzają się bowiem sytuacje, w których osoby nie będące właścicielami próbują wynająć mieszkanie bez odpowiedniego tytułu prawnego. Jeśli taki wypis nie istnieje, najemca może zażądać przedstawienia innego dowodu na prawo dysponowania lokalem. W umowie zawarte są zapisy dotyczące kaucji zabezpieczającej, podnajmu i obowiązków stron.

Po pierwsze, umowa powinna zawierać wysokość opłat, jakie winien jest ponosić najemca oraz terminy okresów rozliczeniowych. Określony w umowie czynsz może być bowiem zmieniany tylko na ściśle określonych warunkach: podwyższenie czynszu może nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego i koniecznie w formie pisemnej – termin, po którym może zacząć obowiązywać nowa opłata to minimalnie 3 miesiące. Najemca może nie zgodzić się na podwyżkę i wówczas umowa rozwiązuje się z upływem tego terminu. Ponadto podwyższenie czynszu nie może co do zasady przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu i nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Na zabezpieczenie wynajmujący ma prawo pobrać kaucję w celu pokrycia należności, która nie może przekraczać dwunastokrotności wysokości czynszu – jej wysokość należy więc zawsze określić w umowie. Pokrywa ona ewentualne zaległości w czynszu i rachunkach, a także koszty naprawy uszkodzonych sprzętów czy zniszczonych elementów mieszkania. Po potrąceniu należności, podlega ona zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.

Już na podstawie ustawy, bez zgody wynajmującego najemca nie może ponadto oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana co do osób, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym (dzieci, starsi rodzice, małżonkowie). Pomimo, że jest to reżim ustawowy, właściciele mieszkań często zawierają dodatkową klauzulę w umowie, aby zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa też obowiązki wynajmującego i najemcy, które znajdują zastosowanie w przypadku braku odpowiednich uregulowań umownych. Wedle przepisów, wynajmujący ma obowiązek zapewnić prawidłowe działanie instalacji i urządzeń związanych z budynkiem (np. doprowadzenia wody, prądu, etc.). Podczas oddania lokalu właściciel musi więc wymienić zużyte elementy wyposażenia. W trakcie trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego jego zadaniem jest dokonywanie napraw budynku, pomieszczeń i instalacji – niezależnie od tego, czy najemca ponosi winę za ich uszkodzenie. Warto więc zwrócić uwagę, czy wynajmujący nie przeniósł w umowie tych obowiązków na najemcę.

Głównym obowiązkiem najemcy (poza płaceniem czynszu) jest utrzymywanie lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych w należytym stanie, używanie lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz dokonywanie drobnych napraw lokalu. Obowiązek dokonywania napraw i konserwacji dotyczy pozostałych elementów lokalu – takich jak podłogi, okna, mebli, urządzenia sanitarne, piece, a także ściany (w zakresie malowania i tapetowania), jak również jego wyposażenia. Wszystkie te postanowienia ustawowe mogą być jednak, jak już wspomniano, zmienione umownie – w przypadku ich braku, stosuje się narzucony porządek prawny.

Podczas zawierania umowy pomocne jest więc sporządzenie odpowiedniego protokołu zdawczo-odbiorczego, który będzie stanowić podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Przed całkowitym opróżnieniem mieszkania w interesie najemcy jest bowiem dokonanie koniecznych napraw, wynikających z umowy, a także przywrócenie rzeczy do stanu, w jakim została jemu powierzona. Choć niestety nie jest to częstą praktyką, w dobrym tonie jest odmalowanie ścian i gruntowne posprzątanie po wyprowadzce.

Warto podkreślić, że wstępując w stosunek najmu, wstępujemy równocześnie w prawa właściciela – możemy używać mieszkania zgodnie z wolą, jednak zwykle umowa określać będzie np. zakaz wykorzystywania lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej – w takim celu konstruowane są nieco inne umowy. Każdorazowo jednak właściciel nie ma prawa swobodnie wkraczać na teren mieszkania, powinien umówić się na wizytę. Oczywiście zdarzają się sytuacje kryzysowe, które upoważniają wynajmującego do interwencji, lecz one również powinny być określone w umowie, aby zapobiec ewentualnym roszczeniom o zakłócenie prywatności. Warto więc dokładnie zapoznać się z treścią zapisów, dopytać – a nawet negocjować. Umowa jest bowiem deklaracją dwustronną i po jej podpisaniu zgadzamy się na realizację poszczególnych postanowień.

 

Klub Jagielloński prowadzi punkt nieodpłatnej pomocy prawnej w Ośrodku Pomocy Społecznej przy ul. M Oblatów 24, czynny od poniedziałku do piątku w godzinach 16:00-20:00. Zadanie publiczne realizowane przez stowarzyszenie Klub Jagielloński jest finansowane ze środków miasta Katowice.