W ostatnich kilku kwartałach - jeszcze przed ostatnimi podwyżkami stóp procentowych - w Polsce odnotowano intensywne wzrosty cen mieszkań. Postanowiliśmy sprawdzić, jak na dzisiaj wyglądają najniższe i najwyższe ceny mieszkań w pięciu głównych lokalnych rynkach mieszkaniowych w porównaniu do pięciu wybranych miast wojewódzkich z drugiego szeregu.

 

Stolica, Kraków i Szczecin

Jak wynika z danych serwisu Otodom w Warszawie najdroższe cztery ściany z rynku wtórnego kosztują 20,4 mln zł. Stolica wyraźnie wyprzedza pod tym względem Wrocław (19 mln zł), Poznań (16 mln zł), Gdańsk (10,9 mln zł) i Kraków (10,7 mln zł). Jeśli chodzi o najwyższe stawki na rynku pierwotnym to stawce przewodzi Kraków (15,55 mln zł), przed Warszawą (9 mln zł) i Wrocławiem (4,55 mln zł). Najniższe ceny nowych i używanych mieszkań są do siebie dość zbliżone. Stawki mieszczą się w przedziale od 119 tys. zł za kawalerkę z drugiej ręki w Poznaniu, do 205 tys. zł również za używane M w Warszawie.

 

Najwyższe i najniższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym na pięciu głównych rynkach mieszkaniowych w Polsce

Miasto

Najwyższe cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym (zł)

Najniższa cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym (zł)

Najwyższe cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym (zł)

Najniższa cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym (zł)

Warszawa

20 400 000

205 000

9 045 810

129 940

Kraków

10 700 000

140 000

15 550 064

172 900

Wrocław

19 000 000

130 000

4 554 198

142 276

Gdańsk

10 900 000

179 000

4 127 741

179 000

Poznań

16 000 000

119 000

2 179 495

150 000

Opracowanie własne na podstawie danych Otodom.

 

Jeśli chodzi o najwyższe stawki za lokale mieszkalne z rynku wtórnego w gronie wybranych mniejszych miast wojewódzkich, to na czele znajduje się Szczecin (4,18 mln zł), dalej Katowice (2,1 mln zł), Rzeszów (1,95 mln zł), oraz Białystok i Zielona Góra (po 1,5 mln zł). Ceny na rynku pierwotnym są bardziej zróżnicowane pomiędzy poszczególnymi ośrodkami. Wahają się bowiem od 4,19 mln zł w Szczecinie i 3,17 mln zł w Rzeszowie do niecałych 780 tys. zł w Zielonej Górze i 965 tys. zł w Katowicach.

 

Najwyższe i najniższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w pięciu wybranych mniejszych miastach wojewódzkich w Polsce

Miasto

Najwyższe cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym (zł)

Najniższa cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym (zł)

Najwyższe cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym (zł)

Najniższa cena ofertowa mieszkania na rynku pierwotnym (zł)

Szczecin

4 182 000

125 000

4 185 600

195 520

Białystok

1 500 000

199 000

1 500 000

278 600

Katowice

2 099 000

78 888

965 000

199 900

Rzeszów

1 950 000

175 000

3 174 912

168 870

Zielona Góra

1 500 000

150 000

779 700

234 975

Opracowanie własne na podstawie danych Otodom.

 

„Bezwzględne ceny mieszkań, te wyrażone w złotówkach, czy w złotówkach przypadających na mkw. w większych miastach są oczywiście, co do zasady, wyższe. Choć nie musi to stanowić zawsze bezwzględnej reguły. Stawki za najdroższe lokale mieszkalne w Szczecinie, Katowicach i Rzeszowie, sięgające kilku mln zł zbliżają się do tych odnotowywanych w niektórych największych, można by powiedzieć metropolitarnych miastach naszego kraju. Poza tym dynamika zmian cen niekoniecznie musi być wyższa w większych ośrodkach miejskich” zaznacza Marta Buzalska z serwisu Otodom.

 

W mniejszych miastach ceny rosły szybciej

Narodowy Bank Polski w swoich raportach dzieli miasta wojewódzkie m.in. na grupę większych i grupę mniejszych miast wojewódzkich. Tę pierwszą tworzą Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Poznań i Łódź. Do drugiej grupy zaliczają się z kolei Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra. W pierwszej połowie 2021 roku indeks hedoniczy cen mieszkań z rynku wtórnego w gronie największych i tych mniejszych ośrodków rósł z podobną, praktycznie taką samą dynamiką. W kolejnych dwóch kwartałach stawki w mniejszych miastach rosły nieco szybciej. Między październikiem i grudniem 2021 roku ceny w największych ośrodkach miejskich wzrosły o 12,1%, z kolei w mniejszych miastach o 12,7%.

 

Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w największych miastach i mniejszych miastach wojewódzkich

Opracowanie własne na podstawie danych NBP.

 

Jeśli chodzi o ceny na rynku pierwotnym to w ostatnim kwartale minionego roku ceny ofertowe nowych mieszkań w gronie większych miast wynosiły średnio 10 650 zł/mkw. Dla porównania w grupie mniejszych miast przeciętna stawka wynosiła 7 991 zł/mkw. Różnica na jednym mkw. powierzchni wynosiła więc 2 659 zł. W przypadku cen transakcyjnych ta różnica była nieco mniejsza – 2 452 zł. Z kolei średnie ceny wynosiły 10 215 zł/mkw. i 7 763 zł/mkw., odpowiednio w dużych i mniejszych miastach wojewódzkich.

 

Jarosław Mikołaj Skoczeń